La SGE 21 desarrolla los requisitos que permiten establecer, implantar y evaluar en las organizaciones el Sistema de Gestión ética y Socialmente Responsable. Todo ello supone para la dirección de la organización un convencimiento de su capacidad de generar un liderazgo responsable. Finalmente, la UE está revisando actualmente la regulación del vehículo de inversión colectiva, los Fondos Europeos de Inversión a Largo Plazo (ELTIF). Los FILPE son fondos que atraen financiación institucional y privada para canalizar sus inversiones hacia activos a largo plazo, incluidos activos inmobiliarios como residencias de ancianos, escuelas, prisiones y viviendas sociales. Como tales, los FILPE pueden ser un vehículo para mejorar el acceso a inversiones centradas en ESG.11 Al calor de esta situación han surgido los criterios ESG para ayudar a avanzar al Real Estate hacia un futuro más sostenible, ético y rentable. Según el informe “Tendencias en el mercado Inmobiliario 2024”, elaborado conjuntamente por PwC y el Urban Land Institute, “los criterios medioambientales, sociales y de gobierno (ESG) siguen cobrando relevancia”. Dichos criterios tienen un peso cada vez mayor en el mercado inmobiliario que se encuentra en transformación, con tendencias emergentes y cambios que giran en torno a la transición hacia la sostenibilidad, como la necesidad de reducir sus emisiones y avanzar hacia un consumo más eficiente. La pandemia, el riesgo climático, la crisis energética y la creciente desigualdad social, impulsaron a los inversores -en especial millennials - a pensar en cómo sus carteras pueden responder a los retos relacionados con la sostenibilidad. Además el cliente lo demanda por convicción y por razones de coste, por su lado, los gobiernos comienzan a exigir a través del cumplimiento de normativa específica y, a su vez, los profesionales conscientes demandan empleos en compañías que tengan en su visión a la sostenibilidad. Por eso las empresas del sector inmobiliario están entendiendo que cumplir con criterios de ESG es una estrategia rentable a medio y largo plazo. Dicho esto, más que nunca, es clave que los inversores - no sólo se centren en las métricas financieras tradicionales sino también en su desempeño ESG para crear un impacto positivo a largo plazo. Está claro que cumplir con estos criterios supone una oportunidad única para conseguir nuevas ventajas competitivas y diferenciarse respecto a otros competidores. Así se puso de manifiesto en el encuentro Estrategia ESG en el sector Real Estate: La visión del CEO, que organizó EXPANSIÓN junto a PwC y la CEOE en 2022. El sector de la construcción y la promoción inmobiliaria presenta un impacto no solo ambiental, sino también social, ya que incide tanto en la vida de las personas como en el entorno donde se asientan las construcciones. El sector inmobiliario tiene un rol central en este aspecto, motivo suficiente para asumir una gestión con unos niveles de autoexigencia elevados, más allá del puro interés económico. Por eso cada vez son más los inversores que incorporan medidas ESG en cada etapa del ciclo de vida de sus inmuebles, desde la diligencia debida hasta las adquisiciones y desde el arrendamiento hasta la gestión de activos. Uno de los primeros pasos a dar por las compañías supone educar a los miembros de la organización en temas de ESG y a los equipos directivos sobre las nuevas responsabilidades derivadas de las normativas ESG y fomentar las buenas prácticas en el Consejo de Administración. El Foro de Davos en 2020 estrenó el manifiesto por la sostenibilidad y la economía inclusiva, que reconoce que “el propósito de las empresas es colaborar con todos sus stakeholders en la creación de valor compartido y sostenido”12. También es el responsable del compromiso de publicación de métricas ESG, ‘Measuring Stakeholder Capitalism Initiative’, adoptado por 61 empresas miembros de este foro y del grupo de primeros ejecutivos que forman parte de su Consejo de Negocios Internacionales (IBC, ‘International Business Council’).13 En el sector Real Estate el índice más utilizado es el GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark)14 que se ha posicionado como marco global de referencia y presentación de informes ESG para el comparativo y la evaluación de la gobernanza ambiental y social del portafolio de inmuebles impulsado por los inversores para empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, fondos inmobiliarios privados, promotores e inversores que invierten directamente en bienes raíces15. En una evaluación de GRESB la calificación máxima es de 5 estrellas que se obtienen a través de la valoración del índice por puntos, hasta un máximo de 100. Aplicar los criterios ESG tiene un reflejo inmediato en la rentabilidad del negocio inmobiliario. El hecho de implementar mejoras e incorporar las mejores prácticas en la gestión inmobiliaria hace que se incremente el atractivo de las propiedades así como su valor. Según el informe “Global Sustainable Investment Review 2020” de la Global Sustainable Investment Alliance16, las inversiones inmobiliarias que tienen en cuenta los criterios ESG, tanto ambientales, como sociales y de gobernanza, no han dejado de crecer en los últimos años. Es imposible cuantificar al 100% el efecto que una buena política ESG puede tener en las rentabilidades. No obstante, hacerle mejoras a un edificio aumenta su valor a largo plazo y atrae inquilinos de más calidad. Los edificios más eficientes obtienen mejores rentabilidades por arrendamientos. La Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados (INREV) ha publicado directrices de sostenibilidad17 para cumplir también con las necesidades de los inversores y ha demostrado que existe una diferencia de rentabilidad del 2,75% entre las entidades no cotizadas del primer y el último del índice GRESB (Indice de Sostenibilidad). Es necesaria una armonización de los criterios de medición de las acciones de ESG. Hasta que no haya una armonización de criterios, lo único que podemos decir es que los índices que solo utilizan el criterio de exclusión muestran más transparencia, ya que la subjetividad es menor. Una de las razones de la rápida adopción de la filosofía ESG por parte del mercado inmobiliario ha sido su capacidad de acoger diversas lecturas e interpretaciones. Sin embargo, se ha abierto una brecha de expectativas, alimentada por una creciente demanda de productos de inversión con un enfoque ESG. La falta de datos homogéneos en las métricas de ESG y una escasa disposición para abordar los complejos, y hasta contradictorios, factores que se asocian a la inversión ESG, hace necesaria la existencia de una metodología que reduzca la subjetividad. Para cerrar esta brecha y generar mayor confianza a lo largo de la cadena de inversión, parece evidente que el sector necesita mejoras en la información, así como un enfoque más realista y basado en el contexto para evaluar a las empresas. Retos y tendencias ESG en el sector inmobiliario Los retos a los que debe de hacer frente el sector inmobiliario en su conjunto deben ser, entre muchos otros, los siguientes más destacados: • AMBIENTAL El impacto que el sector inmobiliario tiene en el ambiente, y en especial en el ámbito de la construcción, es ostensible. Edificar supone alterar el terreno, extraer materiales y recursos naturales, consumir energía y generar residuos; por lo que no sorprende que, según datos de 2021 la ONU, estas actividades sean las responsables de más del 34 % de la demanda energética y de cerca del 37 % de las emisiones de CO2 asociadas a la energía. Tener esto en cuenta y actuar en consecuencia supone que las empresas se guíen a través de unos criterios ambientales para cambiar la manera en la que diseñan y construyen edificios. De esta forma, no solo el proceso de planificación y construcción deben ser lo más sostenibles posibles, sino también el propio edificio durante su ciclo de vida. Así, aplicar los criterios ambientales ESG permite también abordar y desarrollar algunos de los principales Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), como los referidos al agua limpia y saneamiento (ODS 6), a la energía asequible y no contaminante (ODS 7) o a la acción por el clima (ODS 13), entre otros. Para ello debemos: 1. Reducir las emisiones de carbono de la industria inmobiliaria: la mitad de las emisiones de carbono que engloba el sector inmobiliario provienen de la construcción de edificios, y la otra mitad, de su uso. La reducción de estas emisiones siempre se traduce en un descenso del impacto ambiental de allí que: Los propietarios y operadores pueden impulsar cambios positivos significativos con arrendamientos y tecnología verdes. Además, la brecha entre la prima de alquiler verde (con rehabilitación energética) y el descuento de alquiler marrón (sin rehabilitación) se está ampliando Las nuevas formas de construcción para mejorar la huella de carbono de las ciudades y la mitigación de emisiones, de calefacción o ventilación y los materiales de construcción ecológicos están disponibles y son viables. La utilización de nuevos materiales (ej. hormigón verde) en la construcción, abordando al mismo tiempo el problema del sobrecoste que suponen estos a día de hoy frente a los materiales tradicionales. e Los gobiernos de todo el mundo están fomentando cada vez más estos nuevos métodos de construcción. Así, esta es ya prácticamente un requisito indispensable, toda vez que en España se han unificado estos criterios a nivel legal gracias al establecimiento de un Código Técnico de Edificación (CTE). 2. Obtener certificados de ahorro energético y eficiencia con el fin de demostrar el compromiso de las empresas con las prácticas responsables y sostenibles. Los sellos BREEAM18 o LEED19 son algunos de los mejores ejemplos a nivel internacional. 3. Reducir el consumo de agua. Debemos partir de znalizar la huella Hídrica, y realizar una eficiente gestión del consumo de agua y de los efluentes generados. 4. Correcta Gestión responsable de residuos • SOCIAL: Estos se preocupan de la manera en la que los proyectos inmobiliarios se interrelacionan con la sociedad. Dentro de este asunto se incluye la diversidad de género, de edad o de cultura, la gentrificación, una pluralidad que actúa como elemento enriquecedor dentro de la misma empresa y del conjunto del sector inmobiliario, que supone ir más allá del puro beneficio empresarial y buscar efectos positivos en otros agentes, como los empleados de las compañías implicadas, de los consumidores y clientes, de los proveedores, etc. Y, para ello, se invierte en la implantación de medidas para mejorar la actividad de los trabajadores, como de conciliación laboral o de igualdad de género, además de en proyectos de formación, de carácter cultural o solidario. Lo que los vincula estrechamente con los ODS puramente sociales, como de fin de la pobreza (ODS 1), de fomento de la salud y el bienestar (ODS 3) o de apoyo a la igualdad de género (ODS 5). 1. La vivienda asequible ofrece atractivas oportunidades de “inversión de impacto”, aquellas que generan importantes beneficios sociales y ambientales, a la vez que proporcionan una fuerte rentabilidad financiera. A pesar de la creencia extendida de que existe una compensación entre la creación de impactos sociales positivos y la obtención de rendimientos de inversión atractivos, muchos inversores están consiguiendo rendimientos favorables de sus “carteras de impacto”. Por ejemplo creando oportunidades a través de inversiones de impacto social, como espacios compartidos por múltiples inquilinos o la transformación de edificios subutilizados en lugares entusiastas o proporcionar bicicletas o puntos de carga para vehículos eléctricos son dos fórmulas que aportan beneficios para el entorno y las personas que viven o trabajan en los edificios, lo que aporta un valor añadido a la comunidad. En la práctica, el principal obstáculo es que los inversores tendrán que reinventar sus modelos de inversión tradicionales para satisfacer las necesidades de la comunidad local. 2. La salud y el bienestar están influyendo en el diseño y el funcionamiento de los edificios A medida que los ocupantes hacen más hincapié en los servicios de los edificios que mejoran la salud y el bienestar de los empleados, los inmuebles con características de sostenibilidad y bienestar, en particular los relacionados con la calidad del aire interior, los sistemas de ventilación y otras características ambientales interiores para mejorar el confort de los empleados, atraen una mayor demanda a largo plazo. Una tendencia que también podría acelerar el desarrollo de más edificios con certificación WELL20. 3. Inclusión: Implantación, desarrollo e impulso de planes de Diversidad, Discapacidad e igualdad de oportunidades en las empresas y mayor presencia de mujeres en órganos de decisión. Tener en cuenta también el entorno que rodea el desarrollo inmobiliario, los vecinos del proyecto. Además de como poder impactar que el desarrollo urbano impacte positivamente en vecinos de inferiores ingresos con construcción de escuelas, plazas etc • GOBERNANZA La gobernanza abarca cuestiones como la remuneración de los ejecutivos, la diversidad y la estructura de la gestión, las políticas y prácticas relacionadas con la prevención de la corrupción, el pago de impuestos y las donaciones políticas. La gobernanza también está relacionada con los valores de una empresa, la ética y “hacer lo correcto”. Poner en práctica estos criterios permite contribuir para el cumplimiento del trabajo decente y el crecimiento económico (ODS 8), para el establecimiento de la paz, la justicia y las instituciones sólidas (ODS 16) y para la creación de alianzas con el fin de lograr objetivos (ODS 17). Para ello se debe tener en cuenta: 1. La responsabilidad social corporativa es clave para el buen gobierno Muchas entidades de inversión inmobiliaria, incluidos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), ya están adoptando políticas de políticas de responsabilidad social corporativa (RSC). 2. La evaluación comparativa y los informes serán esenciales. Los datos ESG serán el pasaporte del futuro para los edificios, lo que permitirá a los inversores tomar decisiones informadas sobre el rendimiento de los activos basándose en los puntos de referencia y los marcos que son fundamentales para su negocio. 3. La tecnología es fundamental para alcanzar los objetivos ESG A medida que el enfoque en ESG se fortalece, la tecnología jugará un papel clave en la creación de un cambio significativo y duradero dentro de las prácticas y carteras de los inversores mediante la mejora de la recopilación y presentación de datos ESG. 4. La Transparencia y el compliance. 5. La comunicación y la gestión con stakeholders. Gestión de canales de información transparente sobre las acciones de las empresas, sus directivos, políticas de diversidad e inclusión. ¿Que estamos haciendo en materia de ESG en América Latina, Argentina y en el Parque Empresarial Austral? El compromiso para la aplicación de criterios ESG es mundial y América Latina no es la excepción. Debemos destacar que, la Organización de Estados Americano, ha diseñado un mecanismo de autoevaluación de ESG para empresas, llamado HAPS21 (herramienta de Autoevaluación de Proveedores Sostenibles). Dicha plataforma es online, gratuita y autogestionable. En la Argentina, Damián Tabakman, presidente de la CEDU -Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos-, también puso la lupa sobre el tema. “ESG: un enfoque obligado en el desarrollo urbano internacional que la Argentina comienza a mirar”. Con respecto a la calificación ESG de FIX SCR (affiliate of Fitch Ratings)22, la empresa Plaza Logística23 es la primera compañía argentina en tenerlo. Entre los factores relevantes de la calificación, FIX consideró las certificaciones con las que cuentan los parques logísticos, como las Normas ISO o las obtenidas para ser consideradas como “edificios verdes” (LEED y EDGE). Estas implican mayor eficiencia energética y menor consumo de energía y agua. Asimismo, tomó en cuenta los estándares de Gobierno Corporativo, el Programa de Integridad, los lineamientos de ética y la Política Anticorrupción implementados por la compañía, junto con una adecuada capacitación de cada una de las políticas. Se ponderó el foco en las comunidades locales. Se destacaron las iniciativas en educación e inclusión social, y el Sistema de Gestión Integral en cuanto a los estándares de cuidado de seguridad y salud de los trabajadores.24 Por su parte el Parque Empresarial Austral (PEA)25 viene trabajando en ESG, entre cuyas medidas pueden mencionarse las siguientes: Notas al pie 1Su significado corresponde a las siglas: Environment (factor ambiental) engloba el efecto que la actividad de las empresas tienen en el ambiente, de forma directa o indirecta, S: Society (factor social) incluye el impacto que una determinada empresa tiene en su entorno social, en la comunidad y G: Governance (gobernanza) alude al gobierno corporativo de la empresa, como la composición y diversidad de su Consejo de Administración, las políticas de transparencia en su información pública o sus códigos de conducta. Sus siglas en español son: ASG. 2El índice se elabora teniendo en cuenta dos factores: el tamaño de la empresa y su rating ambiental, social y de gobernanza (ESG). Una vez las empresas han sido seleccionadas por el DJSI en función a su tamaño y al rating de S&P Global, entran en juego una serie de criterios y fuentes de información para evaluar la sostenibilidad real de la compañía. Estos son el Corporate Sustainability Assessment (un cuestionario elaborado anualmente con la colaboración de las empresas), la propia documentación de las organizaciones, el análisis de la información pública y las apariciones en los medios de comunicación (que en la actualidad elabora RepRisk ESG Business Intelligence) y otros datos facilitados por las empresas. 3Los stakeholders son todas las partes interesadas o involucradas en un proyecto, empresa o situación particular, y que tienen un interés o preocupación en el resultado o impacto de esa situación. 4https://sustainabledevelopment.un.org/post2015/transformingourworld 5https://unfccc.int/sites/default/files/english_paris_agreement.pdf 6https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ ES/TXT/?uri=CELEX:52018DC0097 7https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/en/mex_20_2176#3 8https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/PDF/?uri=CELEX:32020R0852 9https:// eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32014L0095 10Ver: https://foretica.org/wp-content/uploads/2023/05/norma_SGE_21.pdf 11https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32015R0760 12https://iarse.org//wp-content/uploads/2022/05/Manifiesto-Davos-2020.pdf 13Ver: https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/xx/pdf/2021/03/wef-ibc-common-metrics-measuring-stakeholder-capitalism.pdf 14Ver: https://www.gresb.com/nl-en/ 15https://gresb.com/2020-real-estate-results/ 16https://www.gsi-alliance.org/wp-content/uploads/2021/08/GSIR-20201.pdf 17https://www.inrev.org/guidelines/module/inrev-guidelines#inrev-guidelines 18REEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) es una Metodología, técnicamente muy avanzada, de Evaluación y Certificación de la Sostenibilidad de la Edificación. Al igual que el LEED, comprende las distintas fases de diseño, construcción y uso de los edificios. 19LEED (sigla de Leadership in Energy & Environmental Design) es un sistema de certificación de edificios sostenibles, desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos (US Green Building Council). 20WELL es un sistema basado en la medición, monitoreo y certificación del desempeño del entorno construido que impacta en la salud y el bienestar humanos a través de conceptos fundamentales y en 3 características del edificio: comportamiento, operación y diseño. 21HAPS contiene un cuestionario de máximo 100 preguntas, de respuesta SÍ/ NO, cuyas preguntas se encuenntran agrupadas en los siguientes ejes: Ambiental, Social, Económico y Modelo de Negocio. Se trata de un único cuestionario, aplicable a todo tipo de empresa independientemente de su ubicación geográfica, tamaño, industria o sector. Para conocer más de dicha herramienta, recomendamos ingresar a: https://haps-impacto.com/ 22Ver: https://www.fixscr.com/ 23Ver: https://www.plazalogistica.com.ar/landings/?utm_source=Google&utm_medium=Search_brand&utm_campaign=Search_brand&gad_ y 24Ver: https://eleconomista.com.ar/negocios/plaza-logistica-primera-compania-argentina-obtener-calificacion-esg-n40340#google_vignette 25abrió sus puertas en 2008 como un proyecto de la Universidad Austral junto a Taurus Investment Holdings. El predio cuenta con 26 hectáreas, en el cual se encuentran 82 empresas y se ubica junto al IAE Business School, el Hospital Universitario Austral y la propia Universidad Austral.Si queres conocer más sobre el PEA https://www.parqueaustral.org/ o escribime a baliciardi@parqueaustral.org. Figura 1 Figura 1 - Belén Aliciardi Abogada (UNC), Diplomada en Compras sostenibles (OEA), especialista en Derecho Ambiental (UBA), Magister en Gestión ambiental (UNSAM), Coordinadora de la Maestría en Política, Derecho y Gestión Ambiental de la Universidad Austral y Líder ESG del Parque Empresarial Austral. CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE